发表时间: 2018-07-05 10:03:37
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我是一名下岗女工,前夫在与我婚姻承续期间曾向别人借款并转借他人,由于他人未按时还款致使无法偿还别人,在别人威逼前夫还钱无奈时,我只好将以自己名义(我父母共同出资)购买的一套住房(期房)合同作了借款担保并经律师事务所鉴证。后来前夫与我离婚,协议住房和小孩归我。于是我和孩子一直挤居在租赁的一间十多平米的顶楼加层棚里,并依靠每月在茶楼洗杯子的700多元工资维持生计和供孩子读书。然而,今年别人起诉并申请法院强制执行我期待栖身的唯一住房,我真是万念俱灰、痛不欲生。请问:我的住房必须强制执行吗?强制执行必须公开拍卖吗?现在房屋价值已超过担保金额,超值部分我有权索要吗?谢谢好心人给我指条生路吧!(一个苦命的女人)
本律师点评:
1、目前,国家在住房方面提供的社会最低生活保障是廉租住房。执行实践中可首先以唯一住房是否超过廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。对此,各地方政府多有廉租住房保障面积标准的规定,而且多数是以人均房屋使用面积或居住面积计算。据此,实践中可掌握为按唯一住房的建筑面积计算其实用居住面积,再除以该住房内居住人数,计算出的人均面积超出当地廉租房保障标准面积的应当视为超过生活必需。具体操作时应注意:一是计算实用居住面积时宜委托相关有资质的中介机构确定;二是计算人均住房面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外,处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内,其市场价值可能远远超过债权额。个案中还应辅以价值判断,如唯一住房面积虽在廉租住房保障面积标准以内,但其市场价值在清偿债权及执行费用后,余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的,也应视为超过生活所必需。
2、执行方式
一是降低债权受偿额后执行。即申请执行人同意为被执行人保留购买廉租住房保障标准面积房屋所需的价款,其债权暂时部分受偿。执行法院为被执行人保留必需的购房款的,应当由被执行人自行解决居住问题。